龙头新闻记者 袁成亮

记者日前从哈尔滨市住建局了解到 ，按照哈尔滨市房地产经纪机构专项整治行动的部署，此次整治工作中加强二手房交易双方资金安全是工作重点之一
，但许多有二手房购销需求的买卖双方，仍然存在交易资金如何划转给对方、想监管交易资金的如何监管 、到哪里去监管等一系列问题。带着这些问题 ，记者采访了哈尔滨市住建局有关人士
，对二手房交易资金监管有关问题为大家答疑解惑 。

二手房交易资金划转分四种形式 房产中介公司无权干涉

目前，哈尔滨市二手房交易中的交易资金主要包括定金、首付款
、购房款等几种类型。有些市民认为 ，除了买卖双方自行交易资金划转外
，只能通过房产中介公司做“中间人 ”代为划转交易资金，其实这是一个理解误区
。

据了解 ，二手房交易资金的划转主要可分为四种形式：一是交易双方不通过房产中介公司自行划转
，也就是买方在一定时间点将交易资金直接付给卖方；二是买卖双方可以用银行提供的专用账户进行监管；三是到不动产登记部门的资金监管窗口进行监管；四是买卖双方约定由房产中介公司代收代付客户交易资金，须将交易资金存入房产中介公司在银行开立的“存量房客户交易结算资金专户” ，按照买卖双方和房产中介公司在银行签订的“资金监管协议
”
，满足划转条件时由银行划转给应得方。

需要提醒市民注意的是，四种交易资金划转方式均是在买卖双方约定基础上实现的 ，选择哪种方式，均需要表达买卖双方的真实意愿
，房产中介公司无权干涉 。

约定由中介代收代付交易资金 内容须写入《居间服务合同》

如果买卖双方约定由房产中介公司代收代付客户交易资金时，该如何具体操作呢？

首先 ，要查看房产中介公司是否有《哈尔滨市房地产经纪机构备案证明》
。

其次
，要查看房产中介公司是否开展代收代付客户交易资金业务，如果不开展代收代付客户交易资金业务 ，买卖双方切勿约定将任何交易资金交给中介公司保管
，否则交易资金很可能面临风险。

第三，要查看开展代收代付客户交易资金的房产中介公司“资金监管”公示板中监管账户信息 ，要记准开户行、账户名称和账号
，房产中介公司的“监管账户 ”不是企业一般账户，更不是个人账户 ，其账户名称会有“存量房客户交易结算资金专户
”的后缀
，交易双方应仔细辨别 。以上这些信息也可到哈尔滨市住建局网站的“房地产经纪网上管理和服务平台”中查询比对
。

另外，买卖双方与房产中介公司签订《居间服务合同》 ，约定选择由房产中介公司代收代付客户交易资金时，一定要写明存入经比对的“监管账户 ”内
，此举可保障买卖双方权益，有效规避交易资金安全风险。

约定由中介代收代付交易资金 须到银行签“资金监管协议
”

买卖双方通过约定由房产中介公司代收代付交易资金后 ，一定要到房产中介公司开立“监管账户”的银行签订由买卖双方 、中介公司
、银行共同订立的《存量房交易资金监管协议》
，协议中约定资金监管数额、存入的账户信息 、划转标准等信息 。

当交易资金存入“监管账户 ”后，买卖双方应仔细核对银行反馈的存款凭证 ，比对凭证中的账户名称
、账号是否与之前比对记录一致
，进一步确保约定房产中介公司代收代付的交易资金真正存入了其在银行开立的“监管账户
”中
。

发现中介有违规经营行为 可以向行业主管部门投诉举报

据龙头新闻记者了解，哈尔滨市将进一步做好对中介机构违法违规经营行为的查处工作。市民如果发现房产中介公司在经营场所公示的“监管账户”等信息 ，与哈尔滨市住建局网站“房地产经纪网上管理和服务平台 ”中公示信息不一致
，或者未按要求使用《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》等，可以向行业主管部门进行投诉举报 。

哈尔滨二手房交易税费

法律主观：

很多网友想了解哈尔滨市二手房如何过户 ，下面
，网的小编就为您解答一下：1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况 ，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书 、身份证件及其它证件
。2
、如卖方提供的房屋合法
，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序) ，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商
，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格 、房屋交付时间
、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同 。3 、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请 ，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后
，管理部门要查验有关证件，审查产权 ，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续
，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易
。4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象 ，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后
，交易双方才能办理立契手续 。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契
”
。5
、缴纳税费。税费的构成比较复杂 ，要根据交易房屋的性质而定 。比如房改房、危改回迁房 、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的
。6
、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门
，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证 。7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信 ，对双方欲交易的房屋进行评估
，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款 ，待双方完成产权登记变更
，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放
。8 、买方领取房屋所有权证
、付清所有房款 ，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

当交易双方确定交易意向之后
，从签订合同开始，包括评估、申请按揭贷款 、缴纳相关税费
、过户办证 ，相对于新商品房的交易流程
，无疑显得比较复杂 。对此，业内人士提醒置业者 ，在合同中应根据买卖双方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务
，明确付款方式 、办理产权过户的时间
、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款
。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签订居间担保合同 ，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容 。在评估期期间
，可同步申请办理银行按揭贷款。业内人士介绍，这时提到的评估期 ，是指缴税时依据的房价评估
。在申请办理银行按揭贷款时
，银行还会对交易房产进行评估，以衡定可放贷金额。在银行确定放贷金额并与买方签订合同之后 ，购房者根据评估公司出具的评估房价缴纳相应的税费
，缴税后，买方和房主到房管所办理过户事宜 ，并办理房产证 。领证后
，到银行办理抵押登记，抵押完毕后银行接收资料录入及发放按揭贷款
。同时 ，业内人士告诉记者，在二手房交易中申请办理房产证时
，申请办证的资料要带全。购房者要提供《房地产权证》或《房屋所有权证》、《土地使用证》(已变更为购买方的);买卖双方合法身份证明及复印件，如买方是未成年人(即未年满18周岁) ，可由其监护人办理
，并提交监护人和申请人合法的身份证明;共同共有的房地产，须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的证明书;如房地产是出租的 ，须提交租赁合约 、及承租人对房屋买卖的征询意见书;租地建房的房产转让时
，先变更土地后房屋转让;继承、赠与
、交换、裁决的房屋须提交公证书或人民法院的裁决书 、协作执行通知书等;法院委托拍卖的房地产，须提交拍卖委托书
、拍卖机构拍卖资格证书及营业执照、法人代表证明书 、拍卖确认书和拍卖行发票等;企事业单位
、集体单位转让、受让房产须提交营业执照 、法定代表人证明书
、法人代表身份证明或委托书 ，及被委托人合法的身份证明
，主管单位或国有资产管理部门批准书面证明(批文内容须注明批准卖出、买入的房屋详细地址);属三资企业的还须提交董事会成员名单及董事会的书面决议书(经公证);有限责任公司 、股份制单位，须提交董事会成员名单
、董事会决议(决议内容须注明同意买入、卖出的房屋详细地址) 、营业执照或注册登记证明、授权委托书
、董事长及被委托人合法的身份证明;企事业单位购买私人的房屋须提交其行政主管部门的批文;房屋交易应亲自办理 。如本人不能亲自办理时 ，可依法委托代理人办理(公证委托)
。侨居外国的
，委托书须经我国驻该国领使馆认证，没有领使馆的须经我国有领使馆的第三国认证。港、澳 、台的委托书 ，须经我国政府委托的律师或机构认证(申请人提交的证件是外文，均需一并提交经公证机关翻译的中文译本原件)
，亦可以到当地房产交易所办理委托 。委托人亦可以委托购买方
。业内人士告诉记者，在资料齐全的情况下 ，房管所根据房产档案资料核实房屋产权状态是否清晰
，在房屋产权状态清晰的情况下，房管所受理办证申请 ，受理后30个工作日内出证。

哈尔滨房二手房过户需要缴纳的费用有以下这些：

1
、测绘费1.36元/平方
，买方 。

2、评估费0.5%（评估额，允许浮动） ，买方
。

3 、契税评估额初次90平内1%
、90平~144平内1.5%
，超过144平或非首次3%，买方缴纳。

4、所得税按全额的1% ，由卖方承担
，满2年唯一住房减免 。

5 、交易费6/平方,双方。

6
、工本费80元,买方(工本印花税5元)买方
。

7、营业税5.6%卖方缴纳，普通住房满2年可减免。

正常过户：

交易手续费： 2.5元/平方米×建筑面积 。

合同印花税： 房屋成交总额×0.05%
。

营 业 税： 普通住宅 2年内：房屋成交总额×5.55% ；2年或2年以上：免征。

非普通住宅2年内：房屋成交总额×5.55% 2年或2年以上：差额 ×5.55% 。

个人所得税： 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%
。

非普通住宅 房屋成交总额的2%或利润部分×20%。

土地增值税：普通住宅免征 ，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上：免征 。

买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额×0.3%
。